Dans cet article destiné aux investisseurs, je vous explique comment meubler et décorer votre appartement en location meublée afin d’attirer des locataires de qualité. Vous découvrirez en quoi l’optimisation de l’espace est un véritable levier pour la rentabilité de votre investissement. Enfin, je vous démontre que l’aide d’un architecte d’intérieur n’est pas un luxe superflu mais un ingrédient indispensable à la réussite de votre projet d’investissement.
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Lorsqu’on parle d’investissement locatif, on pense souvent fiscalité, rentabilité brute, taux d’emprunt… Pourtant, un point essentiel est souvent négligé : l’espace lui-même. En tant qu’architecte d’intérieur, je vois chaque semaine des appartements qui pourraient rapporter 10 à 20 % de plus, simplement parce qu’ils sont mieux pensés. Que vous louiez votre appartement en meublé, sous le régime du LMNP, ou en bail nu, votre rentabilité dépend avant tout de la manière dont vos mètres carrés sont conçus, meublés et mis en valeur.
1. Fidéliser vos locataires grâce à un mobilier et une décoration bien pensés
Etudiants, jeunes professionnels s’installant dans une nouvelle ville ou jeune couple, les profils de personnes privilégiant une location meublée sont très divers. Si vous proposez un appartement meublé, assurez-vous que le locataire a réellement intérêt à louer un bien meublé et qu’il ne le prend pas par dépit de ne pas trouver de logement vide. C’est le meilleur moyen pour que vos meubles finissent à la cave en piteux état.
En tant que propriétaire investisseur, vous avez intérêt à avoir un locataire fiable, qui paye ses loyers dans les temps, qui respecte les lieux et y reste longtemps. Voici trois points essentiels pour cela :
Le mobilier de qualité : un investissement rentable
J’ai vécu dans un logement à Paris que le propriétaire avait meublé avec des chaises achetées au supermarché du coin, un lit auquel il manquait plusieurs lattes, une armoire qui s’effondrait si on écartait le meuble qui la maintenait droite.
Le propriétaire renouvelait le minimum de meubles pour avoir le minimum de dépenses. Sauf que ses locataires étaient insatisfaits, plus pénibles et beaucoup moins respectueux des lieux.
Une stratégie davantage payante à moyen terme, est d’acheter des meubles costauds (et un peu plus chers) reconnus pour la solidité. L’étagère premier prix d’Ikea ou Leroy Merlin fera le job mais risque de lâcher quand votre locataire voudra la déplacer pour la seconde fois.
De la même manière, tous les équipements qui ne bougent pas, comme la robinetterie de salle de bain, ou les meubles de cuisine, peuvent être des produits d’entrée de gamme moins chers mais robustes. Les caissons Metod d’Ikea font très bien l’affaire car ils sont costauds et à petit prix.
L’investissement est plus conséquent, mais rentabilisé sur le long terme.
Par exemple j’avais acheté 4 chaises pliantes chez Ikea, à 9€ pièce, soit un total de 36€ pour 4 chaises. Au bout de 5 ans, le plastique de l’une d’elle s’est fendu et le dossier s’est cassé. J’ai donc fait le calcul suivant:
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- 4 chaises pliantes à 9 € durent 5 ans → 36 € tous les 5 ans.
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- 4 chaises en bois à 20 € durent 15 ans → 80 € pour une durée de vie trois fois plus longue, soit 27€ par tranche de 5 ans.
Investir dans des meubles plus chers et de meilleure qualité peut donc s’avérer plus rentable sur le long terme. A noter que vous pourrez toujours ajouter une vis sur une chaise en bois branlante alors que la chaise en plastique cassée est bonne pour la poubelle.
Le locataire d’un logement meublé devra composer avec des meubles qui ne sont pas à lui. Il y a fort à parier qu’il procède à des déménagements d’une pièce à l’autre. Il aura effectivement besoin de s’approprier l’espace en revoyant l’agencement, mais aussi d’installer sa propre décoration.
La décoration : sobriété, cohérence et confort visuel
Une affiche au mur qui s’intègre harmonieusement dans l’ensemble apportera de la vie dans la pièce. Le locataire installera lui-même ses propres petits objets décoratifs comme des vases ou des bibelots. Inutile de dépenser un budget pharaonique dans l’achat de petits objets de déco.
Par contre vos locataires apprécieront un mur de couleur ou une niche avec des étagères, pratiques pour ranger leurs livres. Le jour où vous prenez des photos pour votre annonce, apportez une plante, un vase et quelques livres de chez vous pour rendre les lieux plus vivants.
En ce qui concerne tout ce qui pourrait disparaitre ou s’user rapidement, les produits d’entrée de gamme feront l’affaire, comme par exemple pour la literie, les couverts et la vaisselle. Il vous faudra budgéter leur renouvellement à chaque changement de locataire pour ne pas être surpris par ces nouvelles dépenses.
Et si vous n’avez pas envie que tous vos meubles valsent d’une pièce à l’autre, la solution est de proposer un agencement tellement bien pensé, que les locataires n’auront plus envie de rien bouger !
2. Optimiser l’espace pour maximiser la rentabilité de votre bien
Zero m² perdu = une rentabilité maximale
Les mètres carrés que vous avez achetés ont une valeur qui peut soit baisser soit augmenter en fonction de l’agencement choisi. Les bouts de couloir ou recoins perdus seront un manque à gagner pour vous.
A 4 000€ du m² à Toulon, c’est 8 000€ d’investis pour rien si vous avez 2 m² de placard mal fichu ou un recoin inexploité. Il vous faut donc traquer le moindre mètre carré oublié ou inutilisé pour le rendre profitable à l’occupant de votre logement.
Adapter la typologie du logement à votre cible de locataire
La typologie de logement doit être parfaitement en adéquation avec votre cible de locataires afin de vous assurer une bonne rentabilité.
J’ai travaillé par exemple sur l’agencement d’un appartement de 90 m² à Paris, dédié à de la location. En tenant compte des contraintes des lieux, cet appartement pouvait devenir soit un grand T3 avec bureau soit un T4 familial. A surface égale, la typologie de logement change, impactant le niveau de loyer mais aussi le type de locataire ciblé. Par exemple le loyer médian dans l’Ouest parisien est de 27,6€/m² pour un T3 et de 25,9€/m² pour un T4. Un appartement de 90 m² se louera 2 330€ par mois s’il s’agit d’un T4 mais un T3 affiché à 2 430€ par mois sera totalement hors des clous du marché. Cela dissuadera bien des locataires.
Il est donc essentiel de définir précisément qui est votre locataire cible.
En effet une colocation s’organise différemment d’un appartement familial ou pour une personne seule. L’agencement des pièces, leur taille, les équipements installés feront toute la différence.
Par exemple dans une colocation, les locataires passent plus de temps dans leur chambre pour réviser leurs cours ou téléphoner. Ils auront aussi besoin d’une salle de bain bien organisée pour que chacun puisse y ranger ses affaires. Il n’est pas nécessaire que le séjour soit très grand s’il reste ouvert sur la cuisine, lieu de convivialité et point de rassemblement aux heures des repas. Une grande table doit bien sûr trouver sa place dans l’espace de vie.
Une famille prenant un appartement en location voudra davantage profiter du séjour. Les chambres, surtout celle des parents, pourront être plus petites. Par contre les télétravailleurs apprécieront d’avoir un coin bureau isolé.
Concevoir des espaces fonctionnels et durables
Un espace bien agencé et optimisé laissera moins de place à l’improvisation. Le fonctionnement des lieux deviendra évident pour les locataires successifs qui seront davantage enclins à s’installer sans toucher aux meubles. Ceux-ci seront donc préservés et utilisés pour leur fonction première.
Un espace pensé et optimisé pour répondre aux besoins des habitants leur donnera envie d’y rester plus longtemps.
3. L’architecte d’intérieur : un atout stratégique pour rentabiliser votre investissement
Quand et comment faire appel à un architecte d’intérieur
En tant qu’architecte d’intérieur, j’interviens dès votre besoin identifié. L’idéal pour vous est de me missionner à l’obtention de votre financement, une fois que le projet est sécurisé. Cela permet de démarrer la mission le plus tôt possible et de raccourcir la période de vacance locative liée aux travaux.
Les bénéfices concrets pour l’investisseur
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- Un gain de temps : après avoir passé pendant plusieurs semaines vos soirées sur Bien ici et SeLoger, vous pouvez de nouveau envisager de sortir le soir
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- Chaque mètre carré est valorisé, votre investissement est ainsi rentabilisé
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- Les locataires bien installés resteront plus longtemps
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- Tout est pensé dans le but de louer, avec un objectif de pérennité et de solidité des matériaux
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- Vous recevez des conseils sur les postes sur lesquels prioriser votre budget
Oui, mais cela coute cher me direz vous…
Combien ça coûte vraiment ?
Mes prestations ne coutent pas forcément très cher, notamment si vous avez envie de mettre la main à la pâte et de choisir l’offre de co-conception (à partir de 500€). Cette prestation se déroule sous forme d’un atelier convivial lors duquel nous créons le plan de votre appartement à partir de vos idées. Si vous le souhaitez, je peux ensuite vous transmettre sous 15 jours un plan coté prêt à être chiffré par les entreprises. Un gain de temps considérable par rapport au déroulé classique d’un projet.
Je vous recommande fortement d’intégrer mes honoraires dans votre plan de financement, au même titre que ceux de votre courtier ou du notaire. Certaines dépenses liées aux travaux peuvent être déductibles de vos impôts.
